住宅ローンに関する不動産の税務<Q&A>

複雑な不動産の税務も、具体の設例形式にすれば、比較的解りやすく理解出来ます。不動産の税務のうち、住宅ローン、個人の住宅取得に関連するものに絞って解説しています。但し、適用要件や注意点がどの法律にも存在しておりますので、具体個別の案件につきましては、最寄りの市町村窓口や税務署、税理士等の専門家にご相談下さい。

(H19,10/22現在のものです。詳細は税理士等にお問い合わせ下さい。)

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住宅ローンに関する税金 -住宅ローン減税・住宅ローン控除
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1 平成19年度税制改正(土地建物関連)の概要
2 住宅ローン控除
3 住宅譲渡に係る3,000万円控除
4 住宅を買い換えた場合の譲渡所得
5 住宅の買い換えによる譲渡損失の繰越控除等
6 住宅取得資金の贈与の特例
7 住宅等を贈与された場合の配偶者控除
8 建売住宅を購入した場合の不動産取得税

平成19年度税制改正(土地建物関連)の概要

平成19年度税制改正(土地建物関連)の概要を箇条書きにするとは以下の通りです。

(1)住宅ローン控除額の特例の創設
(2)住宅のバリアフリー改修促進税制の創設
(3)特定居住用財産の買替え・交換の場合の課税所得の特例の適用期限延長等
(4)相続等により取得した居住用財産の買替え・交換の場合の譲渡所得の課税の特例の廃止
(5)居住用財産の譲渡損失の繰越控除等の適用期限延長
(6)特定の事業用資産の買替えの場合等の譲渡所得の課税の特例の適用期限延長
(7)優良賃貸住宅等の割増償却制度の割増償却率引下げ等
(8)住宅用家屋の所有権の保存登記等に対する登録免許税の軽減措置の適用期限延長等
(9)不動産の譲渡に関する契約書等に係る印紙税の税率の特例措置の適用期限延長
(10)都市再生特別措置法の改正に伴う措置
(11)密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律の改正に伴う措置
(12)同一事業用地として複数年にわたり土地等を譲渡した場合の2000万円特別控除の適用の整備
(13)特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の1500万円特別控除の適用期限延長等
(14)認定事業用地適正化計画の事業用地内の土地等の交換の場合の譲渡所得の課税の特例の適用期限延長等
(15)事業用地適正化計画に基づく土地の交換の場合の不動産取得税の特例措置の適用期限延長
(16)市街地開発事業の施工に伴う家屋に係る固定資産税の減額措置の適用期限延長
(17)相続財産に係る譲渡所得の課税の特例の対象となる相続税額が減少した場合の延滞税の見直し
(18)電子政府推進税制の創設

住宅ローン | 平成19年度用

(1)住宅ローン控除

平成19年度用

(1)住宅ローン控除

一定の要件に該当すれば、10年間、15年間の選択で最大200万円が控除されます。
住宅ローン減税制度の概要

<設問>
Aさんは、平成19年4月にマンションを購入し、同年5月に居住の用に供しました。住宅の延面積は90uで、購入価格は敷地部分の対価を含め2,800万円です。なお、このマンション及びその敷地の取得のための借入金の平成19年末残高は次の通りです。
○○銀行分残高1,300万円
住宅金融支援機構分残高700万円

<答え>
平成19年分以降の住宅ローン控除は、次の(A)と(B)のいずれかを選択する事ができます。なお、住宅とともに取得する敷地に係る借入金は、住宅ローン控除の対象となります。
住宅借入金の年末残高
1,300万円 + 700万円 =  2,000万円 < 2,800万円
(A)本則による19年分の控除額
2,000万円 × 1% = 20万円(控除期間10年間)
(B)特例による19年分の控除額
2,000万円 × 0.6% = 12万円(控除期間15年間)

住宅ローン | 平成19年度用

(2)住宅譲渡に係る3,000万円控除

平成19年度用

(2)住宅譲渡に係る3,000万円控除

一定の要件に該当すれば、住宅を売った場合に譲渡所得が生じても、特別控除を適用することにより、3000万円まで税金がかかりません。
土地譲渡益課税制度の概要

<設問>
Aさんは、平成9年4月にBさん(父)の所有する土地に自己名義の住宅を建て、ともに暮らしてきましたが、平成19年4月にこの土地と住宅を一括して友人に売却しました。なお、父のBさんの土地は先祖から受け継いだものです。
譲渡の明細
土地 収入金額   4,400万円、取得費 不明、費用 50万円
建物 収入金額   700万円、取得費 800万円、費用 30万円
(注)この建物(住宅)の耐用年数は、22年です。

<答え>
@Aさんの建物(住宅)の譲渡による長期譲渡所得
700万円((収入金額)) −{(800万円−2232000円※)+30万円((取得費))}= 932000円((譲渡益))
※住宅の減価償却費相当額=800万円×0.9×0.031×10年((経過年数))=2,232,000円
0.031は耐用年数22年の1.5倍の年数に応ずる旧定額法の年償却率
Aさん長期譲渡所得金額 = 932000円((譲渡益))932000円((特別控除)) = 0円
ABさんの土地の譲渡による長期譲渡所得
4400万円((収入金額)) −{4400万円×5%((概算取得費))50万円((譲渡費用))}= 4130万円((譲渡益))
Bさん長期譲渡所得金額=4130万円((譲渡益)){3000万円−932000円}((特別控除不足額))12,232,000円

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(3)住宅を買い換えた場合の譲渡所得

平成19年度用

(3)住宅を買い換えた場合の譲渡所得

一定の要件に該当すれば、譲渡所得が3,000万円を超える場合でも、この買換えの特例を適用する事により、課税される所得を減らす事ができます。但し、この買換えの特例は、3,000万円控除との選択適用となります。

<設問>
Aさんは、昭和39年取得し、引き続き住んでいた住宅と敷地を平成19年4月に6,000万円で友人に売却し、新たに4,500万円の新築住宅(床面積90u、敷地面積100u)を購入し居住しています。なお、譲渡資産の取得費は不明ですが、譲渡に際して仲介手数料その他に80万円(消費税込み)を支出しています。

<答え>
Aさんの住宅と敷地の譲渡による長期譲渡所得

6000万円((収入金額))4500万円((取得金額)) −{(6000万円×5%((概算取得費))80万円((譲渡費用)))×

6000万円−4500万円

}=

1405万円((長期譲渡所得))

6000万円

当該特例は、住宅譲渡に係る3,000万円控除との選択適用となります。

住宅ローン | 平成19年度用

(4)住宅の買い換えによる譲渡損失の繰越控除等

平成19年度用

(4)住宅の買い換えによる譲渡損失の繰越控除等

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除

<設問>
Aさんは、平成19年に12年前から住んでいた住宅をローンを利用して買い換えましたが、譲渡収入が3,000万円、取得費が6,000万円、譲渡費用が175万円で、結局3,175万円の譲渡損失が生じました。そこで平成19年分の給与所得と損益通算し、控除できなかった損失を翌年以降3年間で繰越控除することにしました。
Aさんの給与所得 875万円
所得控除額 250万円(住民税も同額と仮定)

<答え>

平成19年  875万円−3,175万円 = ▲2300万円((繰越額))  税額0円

平成20年  875万円−2,300万円 = ▲1425万円((繰越額))  税額0円

平成21年  875万円−1,425万円 = ▲550万円((繰越額))   税額0円

平成22年  875万円−550万円−250万円=75万円

所得税額37,500円 住民税額75,000円

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(5)住宅取得資金の贈与の特例

平成19年度用

(5)住宅取得資金の贈与の特例

一定の要件に該当すれば、自分の父母から住宅取得資金の贈与を受けて住宅の取得をする場合には、相続時清算課税の特例を使うことで、贈与の時には3,500万円まで贈与税がかかりません。

住宅取得資金の贈与を受けたとき|贈与税|国税庁

<設問>
@A氏(35歳)は父X氏(70歳)から、住宅取得資金として平成19年に4,000万円の贈与を受けました。
Aその後、平成24年にX氏が死亡し、遺産額は1億6,000万円でした。相続人は子供4人(A,B,C,D氏)で@の贈与を含めた計2億円を法定相続分により分割し、A氏1,000万円(その他上記の贈与4,000万円)B,C,D氏はそれぞれ5,000万円の遺産を取得しました。

<答え>
 @平成19年分の贈与税額

 4000万円((贈与額))(1000万円+2500万円)((特別控除))= 500万円

A氏の贈与税額 500万円×20%=100万円
A相続税額

課税価格の合計額 4,000万円+1億6,000万円=2億円

相続税の総額   1,450万円

A氏相続負担額 1,450万円×

5,000万円

362.5万円

2億円

362.5万円−100万円(贈与税額)= 262.5万円

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(6)住宅等を贈与された場合の配偶者控除

平成19年度用

(6)住宅等を贈与された場合の配偶者控除

一定の要件に該当すれば、婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除(配偶者控除)できます。

夫婦間の居住用不動産の贈与|贈与税|国税庁

<設問>
Aさんは、結婚20周年の記念として夫婦で住んでいる住宅とその敷地(相続税評価額 2,800万円)を奥さんに贈与し、所有権移転登記を行った。

<答え>

2800万円 −(2000万円((配偶者控除))110万円((基礎控除)))=690万円

贈与税額  690万円 ×40%−125万円(控除額)=151万円

住宅ローン | 平成19年度用

(7)建売住宅を購入した場合の不動産取得税

平成19年度用

(7)建売住宅を購入した場合の不動産取得税

一定の要件に該当すれば、平成21年3月31日までに取得した宅地等については、課税標準が1/2に軽減されます。

東京都主税局<都税Q&A><都税:不動産取得税>

<設問>
Aさんは、平成19年7月に建売住宅(床面積 95u、評価額15万円/u)とその敷地(床面積 200u、評価額20万円/u)購入しました。

<答え>

◎建物

{(15万円/u×95u)−1200万円}×3%=67,500円

◎土地

{(20万円/u×200u)×1/2 }×3%=600,000円
特定の住宅用地に係る税額の減額

@45,000円

A{(20万円/u×1/2×95u)×2}×3%=570,000円

@Aのうち多い金額を控除する。

60万円−57万円=3万円

不動産取得税額 67500円((建物))30000円((土地))=97,500円

住宅ローン | 平成19年度用



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